Kanzlei DR. GÄBHARD : München · Berlin · Deutschland Kanzleigründung 1990 · Über 25 Jahre Beratungskompetenz und Prozesserfahrung

Anwalt für Notarhaftung: Schadensersatz für Notarfehler

Haben Ihr Notar oder Ihre Notarin FehLetzte Zeile neuler bei der Beurkundung gemacht? Wurden Ihnen keine Warnhinweise gegeben, dass Ihnen von der Verkäuferseite ein sittenwidrig überhöhter Kaufpreis untergeschoben wurde? Hat der Notar Sie bei Ihrer Trennungs- und Scheidungsvereinbarung nicht informiert, dass die Regelungen Sie massiv benachteiligen und Sie auf wichtige Ihnen zustehende Rechtspositionen verzichten sollen? Haben Sie einen Schaden dadurch erlitten, dass im Notarvertrag wichtige Vermögensgegenstände wie z.B. Lebensversicherungen nicht erwähnt werden und somit fehlerhafterweise keine Ansprüche darauf für Sie mitgeregelt worden sind?

Notare werden beauftragt, um beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte zu beurkunden. Dazu gehören beispielsweise Grundstückskaufverträge, Wohnungskaufverträge, Immobilienkaufverträge, Eheverträge, öffentliche Testamente, Verfügungen über einen Erbteil, Verpflichtungsverträge zur vollständigen Vermögensübertragung, Trennungsvereinbarungen, Scheidungsvereinbarungen, Unterhaltsregelungsvereinbarungen, Schenkungsverträge, Erbverträge, Erbverzichtsverträge, Erbschaftskaufverträge, einige gesellschaftsrechtliche Verträge, Unternehmensübertragungen, Abtretungen und Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen, notarielle Schuldanerkenntnisse, Grundschulden mit der Unterwerfung der Schuldnerperson unter die sofortige Zwangsvollstreckung, Fusionen von Unternehmen und vieles mehr. In vielen Fällen besteht ein gesetzlichen Formzwang zur notariellen Beurkundung, es ist bei vielen Rechtsgeschäften jedoch auch möglich, freiwillig die Notarform zu wählen, um sicher zu stellen, dass alle Regelungen notariell geprüft und wirksam sind. Leider passieren dabei immer wieder Fehler, die hohe Vermögensschäden zur Folge haben.

Fachanwalt holt für Sie Schadensersatz vom Notar oder von der Notarin

Notare haben unparteiisch zu sein, müssen den wirklichen Willen der Parteien ermitteln und haben den Beteiligten „immer den sichersten Weg“ vorzuschlagen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 9.12.2010 zum Aktenzeichen III ZR 272/09 klargestellt. Bei dem zu entscheidenden Sachverhalt hatte ein Notar den Verkauf von 23 Ferien-Appartements beurkundet, ohne mit den Käufern zu besprechen und dies in der Notarurkunde über den Kauf als Hinweis aufzunehmen, ob diese mit dem auf den Appartements als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragenen Ferienparkbetriebsrecht einverstanden waren. Da den Käufern von der Verkäuferin veraltete Grundbuchauszüge vor dem Kauf übermittelt worden waren, in denen diese Dienstbarkeit nicht eingetragen war, konnten die Käufer diese den Wert der Ferienwohnung stark beeinträchtigende dingliche Last nicht erkennen. Der Notar haftet, so der Bundesgerichtshof, in einem solchen Fall auf Schadensersatz wegen seiner Pflichtverletzungen, wenn die Zurückverweisung an die Vorinstanz alle Voraussetzungen bestätigt. Der Bundesgerichtshof führt dazu aus in seinem Urteil vom 9.12.2010 zum Aktenzeichen III ZR 272/09:

„Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten gemäß § 19 Abs. 1 BNotO nach dem dem Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach- und Streitstand nicht auszuschließen.

„1. Dem Berufungsgericht ist im Ergebnis darin beizupflichten, dass dem Beklagten ein Verstoß gegen seine Amtspflichten als Notar zur Last fällt. Er verletzte seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Erforschung des Willens der Urkundsbeteiligten, indem er es vor der Beurkundung des Kaufvertrags am 14. Oktober 1995 unterließ, nachzufragen, ob die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Dienstbarkeit von den Erwerbern F. übernommen werden sollte.

Die Pflichten, die dem Notar durch § 17 Abs. 1 BeurkG auferlegt sind, sollen gewährleisten, dass dieser eine rechtswirksame Urkunde über das von den Beteiligten beabsichtigte Rechtsgeschäft errichtet. Der Notar muss zu diesem Zweck den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und deren Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Er muss bei der Erforschung des Willens unter anderem bedenken, dass die Beteiligten möglicherweise entscheidende Gesichtspunkte übersehen, auf die es für das Rechtsgeschäft ankommen kann (z.B. Senatsurteil vom 24. April 2008 – III ZR 223/06, WM 2008, 1318 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 – III ZR 13/07. NJW 2007, 3566 Rn. 9, 12; BGH, Urteil vom 16. November 1995 – IX ZR 14/95, NJW 1996, 524, 525 und vom 9. Juli 1992 – IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1665), wobei er allerdings nicht “ins Blaue hinein” nachzufragen braucht (BGH, Urteil vom 16. November 1995 aaO; vom 27. Oktober 1994 – IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331 und vom 9. Juli 1992 aaO).

Besteht jedoch ein Anhalt dafür, dass bestimmte Punkte nach dem Willen der Parteien regelungsbedürftig sein könnten, muss der Notar entsprechende Fragen stellen (vgl. Senatsurteil vom 24. April 2008 und Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 jew. aaO). Hierzu besteht namentlich Anlass, wenn das beabsichtigte Rechtsgeschäft einen Aspekt aufwirft, der üblicherweise zum Gegenstand der vertraglichen Abreden gemacht wird. In diesem Fall ergibt sich die Notwendigkeit der Prüfung, ob die Urkundsbeteiligten eine Regelung hierzu wünschen oder bewusst davon absehen wollen (vgl. Senatsurteil vom 11. Juli 1957 – III ZR 28/56, DNotZ 1958, 23, 24; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 840). Erst recht besteht eine Pflicht zur Nachfrage, wenn der Notar konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass eine Partei ein rechtliches Ergebnis herbeiführen möchte, das in dem vorbereiteten Vertragsentwurf noch keine Berücksichtigung gefunden hat. Eine solche Fallgestaltung liegt hier vor. (…)

Zum einen ist der Notar verpflichtet, den jeweils sichersten Weg zu wählen (st. Rspr. z.B. BGH, Urteile vom 9. Juli 1992 – IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1665; vom 23. März 1971 – VI ZR 177/69, BGHZ 56, 26, 28 m.w.N.; Ganter aaO Rn. 2127 m.w.N.). Hiernach war der Beklagte gehalten, bereits das Entstehen eines Rechtsmangels zu verhindern (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 aaO, S. 1666), so dass er ungeachtet des Inhalts des Grundbuchauszugs verpflichtet war, abzuklären, ob die Dienstbarkeit übernommen werden sollte. Zum anderen durfte der Beklagte nicht darauf vertrauen, dass der – von ihm nicht überprüfte – Auszug den aktuellen Grundbuchstand wiedergab.“

Jetzt unverbindlich und kostenfrei Kontakt aufnehmen

Nichtige und sittenwidrige Notarverträge – Schadensersatz vom Notar

Zur Notarhaftung, um ein weiteres Beispiel herauszugreifen, hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 10.2.2012 zum Aktenzeichen V ZR 51/11 festgestellt: Erkennt der Notar unredliche oder unerlaubte Zwecke oder eine drohende Nichtigkeit, hat er von einer Beurkundung Abstand zu nehmen, da ein nach § 138 BGB sittenwidriges und damit nichtiges Rechtsgeschäft vorliegen kann. Bei der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes war eine Wohnung, die lediglich einen Verkehrswert in Höhe von EUR 25.000,00 hatte, für einen Kaufpreis von EUR 54.000,00 an den ahnungslosen Käufer verkauft worden. Da der Kaufpreis mehr als doppelt so hoch war wie der Verkehrswert, bejahte das oberste deutsche Zivilgericht Sittenwidrigkeit und stellte die Nichtigkeit des beurkundeten Notarvertrags fest wie folgt:

„Ein gegenseitiger Vertrag kann, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lässt. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob (wovon bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung), lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302 mwN.). b) Dies ist hier der Fall, weil nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Wert der verkauften Wohnung im Zeitpunkt des Verkaufs lediglich 25.000,00 Euro, also weniger als die Hälfte des Kaufpreises von 54.000,00 Euro betrug.“

Da noch weitere Aspekte für die verwerfliche Gesinnung des Verkäufers hinzukamen, war von einer Nichtigkeit des Kaufvertrags und damit von einer schuldhaften Pflichtverletzung des Notars auszugehen, der diese Umstände alle bereits vor der Beurkundung erkennen konnte und erkannt hat. Erkennt ein Notar erst nach einer Beurkundung die Absicht der oder des Beteiligten, unerlaubte oder unredliche Zwecke zu verfolgen, muss er den Vollzug des Rechtsgeschäfts einstellen, was der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 16.02.1987, veröffentlicht in DnotZ 1987, 558, klargestellt hat.

Jetzt unverbindlich und kostenfrei Kontakt aufnehmen

Umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten für Notare nach der Bundesnotarordnung und dem Beurkundungsgesetz

Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei, sondern er muss der unparteiische Vertreter aller Beteiligten sein, siehe § 14 BnotO. Er hat den Willen der Beteiligten zu erforschen, vgl. § 17 BeurkG. Er hat neben der Vermittlung die Verhandlungsergebnisse in einen neutralen Entwurf zu verfassen und den Ergebnissen Bestand durch die Beurkundung zu verleihen. Der Notar hat ferner umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten nach den §§ 17 bis 21 BeurkG zu beachten. Unterlässt der Notar eine ausführliche Belehrung und nimmt er auch nicht die notwendigen Hinweise in die Notarurkunde auf, kann ein schwerer schuldhafter Pflichtverstoß vorliegen, der beim Eintritt von Schäden einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar oder die Notarin oder gegen das hinter dem Notar oder Notarin stehende Bundesland auslöst.

Auch muss der Notar oder die Notarin die Verschwiegenheitsverpflichtung bewahren und er und sie muss alle Gesetze kennen und beachten. Die notariellen Beurkundungsergebnisse dürfen nicht gegen das geltende Recht verstoßen. Notare dürfen auch nicht mit Bauträgern zusammenarbeiten, die Schrottimmobilien zu weit überteuerten Preisen an ahnungslose Verbraucher verkaufen, wie dies mitunter mit Ostimmobilien in den neunziger Jahren geschehen ist. Wird ein Notarvertrag abgeschlossen, bei dem eine Partei ein Verbraucher oder eine Verbraucherin ist, hat der Notar die gemäß § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorgeschriebene Zwei-Wochen-Frist als „Soll“-Vorschrift zu beachten. Er sollte unbedingt den Entwurf der Notarurkunde den Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt haben. Für den Fall, dass dagegen verstoßen wird, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.6.2015 zum Aktenzeichen III ZR 292/14 entschieden, dass in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob der Übereilungsschutz für Verbraucher ansonsten durch anderweitige gründliche Aufklärungen der Parteien berücksichtigt wurde. Wird die Frist ausnahmsweise mit Wissen und Willen des Notars und der Parteien verkürzt, müssen Umstände vorliegen, die die dann fehlende Prüfungs- und Rückfragenzeitspanne kompensieren. Nicht ausreichend, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.6.2015 zum Aktenzeichen III ZR 292/14, ist dabei ein vertragliches Rücktrittsrecht, das in der Urkunde vorgesehen ist. Von daher sind die Erfolgsaussichten bei einer Nichtbeachtung dieser Zwei-Wochen-Frist durch den Notar oder die Notarin grundsätzlich sehr gut. Bei Fragen dazu sprechen Sie uns gerne an!

Berufshaftpflichtversicherung der Notare und außergerichtliche Einigung

Notare sind verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten. In einigen Bundesländern haftet der Staat für Amtspflichtverletzungen der Notare. Diese Haftung des Staates ist subsidiär ausgestaltet, d.h. bei einem fahrlässigen Handeln des Notars oder der Notarin muss der Geschädigte oder muss die Geschädigte zuerst versuchen, ob er oder sie von einer anderen Person den Schadensersatz erhält, z.B. vom Vertragspartner oder Anwälten, die bei der Beurkundung die anwaltliche Vertreter der geschädigten Vertragspartei waren und im Rahmen des Anwaltsvertrags ebenfalls die Verpflichtung gehabt haben, auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der beurkundeten Vertragsinhalte mitzuachten.

Gerne prüfen wir, ob ein Ihnen entstandener Schaden auf schuldhafte Pflichtverletzungen eines Notars oder einer Notarin zurückzuführen ist und Ihnen somit ein Anspruch auf die Erstattung des Schadens zusteht. Dabei werden die gesamten Tätigkeiten des Notars oder der Notarin vollständig überprüft, was in manchen Fällen sehr umfangreich sein kann. Es gibt erfreulicherweise inzwischen eine umfangreiche Rechtsprechung, so dass im Rahmen einer Überprüfung Ihres Falles schnell festgestellt werden kann, ob Ihnen Schadensersatz zusteht. Liegt ein ersatzfähiger Schaden vor, treten wir mit einem außergerichtlichen Forderungsschreiben an den betroffenen Notar oder die betroffene Notarin heran und schlagen einvernehmliche Verhandlungen zur Klärung der Sach- und Rechtslage vor. In den meisten Fällen gelingt dies und es wird eine Einigung mit Stillschweigen abgeschlossen und die Mandantschaft erhält eine Schadensersatzzahlung in der ausgehandelten Höhe.

Jetzt unverbindlich und kostenfrei Kontakt aufnehmen

Voller Schadensersatz einschließlich Erfüllungsinteresse

Liegen die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar oder die Notarin vor, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz in vollem Umfang. Dies kann neben im Einzelfall auch das volle Erfüllungsinteresse umfassen, wenn die Rechtsprüfung ergibt, dass der Auftraggeber oder die Auftraggeberin bei einer korrekten Pflichtenerfüllung des Notars oder der Notarin den entsprechenden Erfolg erlangt hätte und dieser jetzt nicht mehr nachträglich anderweitig hergestellt werden kann. Ist im Einzelfall eine außergerichtliche Einigung nicht möglich, wird eine Klage auf Schadensersatz erhoben und durchgeführt. Benötigen Sie eine Beratung im Notarhaftungsrecht? Wünschen Sie anwaltliche Unterstützung bei der Geltendmachung Ihrer Rechte im Zusammenhang mit einer fehlerhaften notariellen Beurkundung? Sind Sie bei einer notariellen Beurkundung massiv benachteiligt worden und wollen, dass das korrigiert wird? Wir freuen uns, wenn wir Ihnen helfen dürfen! Am besten vereinbaren Sie in unserer Kanzlei unter der Telefonnummer 089/45 21 33 88 oder über unser Kontaktformular einen Termin für eine telefonische oder persönliche Erstberatung in München oder Berlin oder Sie senden uns für eine erste Einschätzung eine E-Mail mit Ihren Fragen an kanzlei@gaebhard.de oder gleich direkt über das nachstehende Kontaktformular:

Kenntnisnahme: Datenverarbeitung erfolgt gemäß DSGVO, siehe

Dr. Babette Gäbhard

Sehr gut.
Bundesweit in Deutschland
erfolgreiche Rechtsberatung
und kompetente Prozessführung
Bewertungen
Durchschnittsbewertung unserer Mandanten im Internet: 5 von 5 Sternen: Sehr gut.

„Kompetente Beratung. Schnelles Handeln. Stets aktuell informiert. Bin mit dem abgeschlossenen Verfahren bestens zufrieden. Unbedingte Weiterempfehlung!“

Weitere Referenzen und Bewertungen finden Sie hier
Ihr kostenfreier Erstkontakt unter Telefon 089/45 21 33 88 oder E-Mail: kanzlei@gaebhard.de

Kostenfreie Kontaktaufnahme

Kenntnisnahme: Datenverarbeitung erfolgt gemäß DSGVO, siehe

Fachanwaltskanzlei für Unternehmer und Kapitalanleger

München · Berlin · Deutschland
Kanzleigründung 1990
Über 25 Jahre
Beratungskompetenz & Prozesserfahrung

Folgen Sie uns

KONTAKT
close slider






Einwilligung zur Datenverarbeitung gemäß


Standorte der Kanzlei

Kanzleisitz München

Tel: 089/45 21 33 88
Fax: 089/45 21 33 99

Zweigstelle Berlin

Tel: 030/303 66 45 40
Fax: 030/303 66 45 41

Bei Einverständnis mit der Datenverarbeitung gemäß unserer Datenschutzerklärung senden Sie uns gerne Ihre Informationen und Unterlagen per E-Mail an kanzlei@gaebhard.de